官方正式回应：菏泽确认取消限售！市场炸锅，楼市调控出现新信号？

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最新消息！19日傍晚，山东菏泽住建局发布《取消限制存量住房转让期限规定的情况说明》。

说明称，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住建局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局在其官网挂出《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

根据该文件，菏泽决定取消“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

在全国房地产调控的大背景下，菏泽突然宣布取消限售，立即引起了市场关注。

19日早盘，地产板块拉升走强，鲁商置业封涨停版，荣安地产触及涨停、银亿股份、信达地产、荣盛发展等个股跟随上涨。

据了解，这是自2016年四季度本轮房地产调控开始后，第一个官方宣布取消限售的城市。对菏泽的松绑楼市，尽管目前各方解读不一，但大多认为，随着经济和市场的变化，未来的楼市调控将是“因城施策，一城一策”。

菏泽率先取消限售的背后

划重点！上面两条的主要意思是 ：

1、主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区新购住房取消限售。

2、降低市区商品房预售资金监管额度，减少开发商的资金压力。

菏泽是在2017年11月公布的限售政策，当时政策出台的背景是，继当年7月山东省政府发布加强房地产调控的通知后，山东共17个城市相继出台了调控政策，只不过菏泽在一年之后即告取消限售。

易居研究院副院长杨红旭表示，菏泽取消限售的性质有点类似于2014年呼和浩特第一个取消限购，其原因或许是楼市降温之后地方政府觉得房地产市场低迷不利于当地经济发展，因此有所动作。杨红旭估计菏泽出台此项政策之前可能征求过山东省住建厅的意见，但未必和住建部沟通过，而且恐怕也没有预料到政策出台会引发这么大的社会反响，所以此事这几天应该还会继续发酵。

中原地产首席分析师张大伟表示，本轮房地产调控最大的特点是一城一策，而分类调控是本轮调控的主要基调。未来在房地产发展平稳健康的总体要求下，不仅仅是一城一策，也可能是一城多策。库存过多的区域松绑政策，库存少的区域加码调控，符合调控的大方向。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，现在楼市调控各地有较高自主权，如果调控过于严厉市场没有流动性了，也不利于房地产稳定发展。由于全国大部分城市都在调控中，而菏泽是第一个松绑限售的，此事的心理影响要大于对楼市实际影响。限售本身是限制炒房预期，提高炒房成本。而短期交易税费高，未必都会在一二年内就转手，政策本身实际效用可能不高。

卖地成为地方财政主要收入源之一

今年以来，政府推动结构性去杠杆，地方政府通过土地供给进行融资的需求明显上升。财政部于12月13日公布的最新数据显示，今年1-11月，地方政府性基金预算本级收入58518亿元，同比增长27.6%，其中土地出让收入53362亿元，同比增长28.9%。

中原地产研究中心统计数据显示，截至12月17日，今年一二线40大城市卖地金额与2017年同期基本持平，卖地总金额约为2.64万亿元（2017年同期为2.65万亿元）。

数据来源：中原地产研究中心

根据上表所示，重庆、郑州、武汉、苏州、上海、杭州、广州、北京卖地收入在1000亿元以上，西安、无锡、温州、天津、石家庄、青岛、宁波、南京、昆明、济南、福州、成都、长沙卖地收入超过500亿元。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，整体看11-12月一二线城市卖地积极性提高，多个城市加快了土地供应节奏，年末有望出现土地出让小高峰。

从热点城市看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。三四线城市土地市场也明显活跃，在2018年，大量的房企进入三四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额不断提升。

房地产开发投资增速下滑

12月14日，国家统计局发布2018年1至11月份全国房地产开发投资和销售情况。今年前11个月，全国房地产开发投资110083亿元，同比增长9.7%，增速与1-10月份持平。其中住宅投资78027亿元，增长13.6%，增速回落0.1%。

值得注意的是，最近3个月住宅销售面积增长幅度分别为3.3%、2.8%、2.1%，除土地购置面积增速已连续2个月下滑外，销售面积增速、销售额增速都至少连续下滑了3个月，开发投资增速也呈下降态势，且已连续3个月低于10%。

有房地产分析师表示，今年房地产投资增速还不错，到现在还在9%以上。但今年基数不算低，另外实际上企业的投资意愿并不强烈，主要是土地出让金方面的贡献比较多，预计明年房企销售情况短期内应该不会反转，明年企业开工的情况应该不会太好，销售直接影响到开工和回款，继而影响企业的购地，所以明年房地产开发投资增速的表现恐怕并不会特别理想。可能相对较好的是钢铁和水泥，其价格都处于历史的高位，所以施工的强度是能够保证的。

调控放松传闻不时涌现

自2016年四季度开始的这轮房房地产调控已经持续了两年多，调控效果显而易见，市场降温明显。自今年7月底中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”之后，房地产开发投资、销售、购地三大关键指标纷纷开始下滑，房地产市场进入下降通道。此后10月底以及12月中旬的中央政治局会议新闻稿中均未提及房地产，房地产调控政策可能放松的论调在业界流传。

今年10月，多重所谓的房地产“利好”消息扑面而来，包括房贷利率下调、广州部分区域将放松限价、国务院规定半年内必须放开楼市全部限购等等。这些信息的发酵令资本市场房地产股出现明显上涨，但这些所谓的“利好”都经不起推敲，均遭权威部门否认。

12月中旬，发改委发布《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》后，各种松绑优质房企发债融资的声音甚嚣尘上。

业界不少人都预计，房地产调控政策已经足够强力，不适宜继续加码调控房地产，甚至房地产政策未来会温和宽松的论调也开始出现。

国家发改委参与撰写文件的不具名权威人士并不认同“松绑”一说。该人士表示，按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

房价跌幅或相对有限

尽管房地产调控整体并未放松，但菏泽此时的“官宣”是否会拉开三四线城市房地产政策未来调整的序幕仍有待观察。2019年的房地产市场会走向何处？

上海半夏投资创始人李蓓认为，地产去化率今年二季度开始快速下降，从近90%的水平下降到最新只有60%多，这意味着库存正在快速的上升。虽然地产开工高增长，但地产竣工持续大幅负增长，意味着开发商缺钱，开发商补库存的能力和意愿并不强烈。

在这样的环境下，地产开工和施工的加速，只不过是房价转跌的背景下，地产商在跟房价下跌赛跑。只要开工施工足够快，才能在下跌趋势中实现更高的销售价格。

而这种赛跑，一旦去化率下降到一定程度，或者存量土地消化到一定程度，或者资金压力大到一定程度，就会戛然而止。这个时点，应该在几个月以内。

海通证券姜超认为，明年来看，如果中国想要实现健康的去杠杆，则再度大幅放松地产调控政策甚至是去刺激的可能性不大，在过去几年透支了地产需求后，明年地产销量增速大概率还会向下，地产企业将面临内部现金流的持续弱化。

姜超表示，我国2015年开始的这一波房地产牛市全国很多地方房价涨幅超过1倍，短期房价暴涨明显不合理，但考虑到每年的名义经济增速也有10%左右，四年下来我国GDP总量增长了40%多，这部分经济增长对应的房价上涨应该是合理的，所以房价哪怕下跌也不会跌回原点，平均跌20%-30%应该是个极限。

此外，三四五线城市的房价未来有回落风险，但一二线城市有人口流入和产业支撑，是因为限购导致房价回落，而未来行政化的限购可以取消，只要有刚需的支持，房价的跌幅就会相对有限。

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编辑：刘向红

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